借りていた土地の賃貸借契約を解約するにあたり、土地上の建物の解体費用を貸主負担とし、立退料の支払いを受けることが出来た事例をご紹介します。
| 性別 | 男性 |
| 事件名 | 土地賃貸借契約の解約に関する交渉 |
| 獲得額 | １８０万円 |
このページの目次
事案の概要
２０年以上前に土地の賃貸借契約を結び、借りた土地の上に自宅を建てて居住を続けていた。
土地の賃貸借契約の契約書には、「借主は、契約を終了する際、土地上の建物を解体して、土地を返還する」という記載があった。
今回、賃貸借契約の更新時期が近付いてきたところ、貸主から、「今回は賃貸借契約を更新しないため、建物を解体して退去してほしい。」との申し入れを受けた。
業者に査定を依頼したところ、建物の解体には、１６０万円程かかるとのことであった。
ご相談に来られた経緯
貸主から上記の立ち退きの申入れを受けたご本人が、不安に駆られ、すぐに相談に来られました。
弁護士へのご依頼から解決まで
ご本人からお話を伺い、まず、弁護士から
・契約期間の満了を理由とする立ち退きの請求には、立ち退きを求める正当な事由が必要になるため、そもそも立ち退きに応じなくて良い可能性が高い
・立ち退きに応じるとしても、立退料として相当額を請求することが可能
・立ち退きに応じる場合には、土地上の建物を貸主に買い取らせることが可能なため、建物の解体費用を負担する必要はない
という見立てを、ご説明しました。
しかし、ご本人としては、これまで貸主とは良好な関係を築いてきたこともあり、立ち退きには応じ、建物の解体費用と、引っ越しに必要な費用を出してもらえれば十分とのお考えでした。
そこで、立ち退きに応じる代わりに、
・建物の取り壊し費用を貸主が負担すること
・立退料として、引っ越しに必要な費用を支払うこと
を求める方針での交渉を行うことについて、ご依頼を受けることとなりました。
ご依頼を受けた後、早速、弁護士から貸主に対して手紙を送り、事務所にて貸主と面談・交渉を行いました。
貸主は、当初は、契約書の記載内容を理由に、解体費用を借主が負担すべきだと主張し、また、立退料を支払うことについても否定的でした。
そこで、裁判例や文献を示しつつ、解体費用を貸主が負担する理由や、立退料が必要な理由について、文章で丁寧に説明しました。
また、そもそも立ち退きに応じないことも考えられるが、穏便に解決するための提案であることや、
立退料についても、より高額な請求が考えられる中、相当に低額の提案であることについても、依頼者の心情を踏まえて説明しました。
貸主との面談を重ね、このような根気強く説得を試みた結果、ようやく貸主の納得を得ることができ、建物の解体費用を貸主が負担し、立退料として２０万円を支払ってもらうことで合意することができました。
弁護士のコメント
建物や土地の賃貸借契約においては、借地借家法により借主が強く保護されています。
契約書に借地借家法に反する内容の条項が記載されていても、そのような条項は無効となるケースが多いです。
例えば、契約期間が満了したとしても、借主が更新を望む場合には、貸主側に立ち退きを求める「正当な事由」が認められない限り、契約が更新されることになります。
今回のケースでは、ご本人の希望により、立ち退きに応じることを前提に交渉を行いましたが、そもそも「立ち退きに応じる必要はない」という主張や、「十分な立退料を支払わなければ立ち退きには応じない」という主張をすることも考えられました。
また、土地の賃貸借において、契約期間が満了した際には、土地上の建物を買い取ることを請求することが可能です。
契約書に「契約終了時に建物を取り壊してから土地を返還する」という記載があったとしても、建物を貸主に買い取ってもらうことで、解体費用を貸主に負担してもらうことが出来ます。
しかし、このようなことを知らないまま、「契約書に書いているから」と、貸主に言われるままに、立ち退きや、解体費用の支払いに応じてしまうケースは少なくありません。
土地や建物の立ち退きにお悩みの場合には、一度、弁護士にご相談されることをお勧めします。
