解決事例 | 大阪府大東市の気軽に相談できる弁護士「大東法律事務所」 - パート 2

解決事例

【解決事例】借地を返還するにあたり、建物の解体費用を貸主負担とし、立退料の支払いを受けた事例

借りていた土地の賃貸借契約を解約するにあたり、土地上の建物の解体費用を貸主負担とし、立退料の支払いを受けることが出来た事例をご紹介します。

事案の概要

２０年以上前に土地の賃貸借契約を結び、借りた土地の上に自宅を建てて居住を続けていた。

土地の賃貸借契約の契約書には、「借主は、契約を終了する際、土地上の建物を解体して、土地を返還する」という記載があった。

今回、賃貸借契約の更新時期が近付いてきたところ、貸主から、「今回は賃貸借契約を更新しないため、建物を解体して退去してほしい。」との申し入れを受けた。

業者に査定を依頼したところ、建物の解体には、１６０万円程かかるとのことであった。

ご相談に来られた経緯

貸主から上記の立ち退きの申入れを受けたご本人が、不安に駆られ、すぐに相談に来られました。

弁護士へのご依頼から解決まで

ご本人からお話を伺い、まず、弁護士から
・契約期間の満了を理由とする立ち退きの請求には、立ち退きを求める正当な事由が必要になるため、そもそも立ち退きに応じなくて良い可能性が高い
・立ち退きに応じるとしても、立退料として相当額を請求することが可能
・立ち退きに応じる場合には、土地上の建物を貸主に買い取らせることが可能なため、建物の解体費用を負担する必要はない
という見立てを、ご説明しました。

しかし、ご本人としては、これまで貸主とは良好な関係を築いてきたこともあり、立ち退きには応じ、建物の解体費用と、引っ越しに必要な費用を出してもらえれば十分とのお考えでした。

そこで、立ち退きに応じる代わりに、
・建物の取り壊し費用を貸主が負担すること
・立退料として、引っ越しに必要な費用を支払うこと
を求める方針での交渉を行うことについて、ご依頼を受けることとなりました。

ご依頼を受けた後、早速、弁護士から貸主に対して手紙を送り、事務所にて貸主と面談・交渉を行いました。

貸主は、当初は、契約書の記載内容を理由に、解体費用を借主が負担すべきだと主張し、また、立退料を支払うことについても否定的でした。

そこで、裁判例や文献を示しつつ、解体費用を貸主が負担する理由や、立退料が必要な理由について、文章で丁寧に説明しました。
また、そもそも立ち退きに応じないことも考えられるが、穏便に解決するための提案であることや、
立退料についても、より高額な請求が考えられる中、相当に低額の提案であることについても、依頼者の心情を踏まえて説明しました。

貸主との面談を重ね、このような根気強く説得を試みた結果、ようやく貸主の納得を得ることができ、建物の解体費用を貸主が負担し、立退料として２０万円を支払ってもらうことで合意することができました。

弁護士のコメント

建物や土地の賃貸借契約においては、借地借家法により借主が強く保護されています。
契約書に借地借家法に反する内容の条項が記載されていても、そのような条項は無効となるケースが多いです。

例えば、契約期間が満了したとしても、借主が更新を望む場合には、貸主側に立ち退きを求める「正当な事由」が認められない限り、契約が更新されることになります。
今回のケースでは、ご本人の希望により、立ち退きに応じることを前提に交渉を行いましたが、そもそも「立ち退きに応じる必要はない」という主張や、「十分な立退料を支払わなければ立ち退きには応じない」という主張をすることも考えられました。

また、土地の賃貸借において、契約期間が満了した際には、土地上の建物を買い取ることを請求することが可能です。
契約書に「契約終了時に建物を取り壊してから土地を返還する」という記載があったとしても、建物を貸主に買い取ってもらうことで、解体費用を貸主に負担してもらうことが出来ます。

しかし、このようなことを知らないまま、「契約書に書いているから」と、貸主に言われるままに、立ち退きや、解体費用の支払いに応じてしまうケースは少なくありません。
土地や建物の立ち退きにお悩みの場合には、一度、弁護士にご相談されることをお勧めします。

【解決事例】窃盗事件において不起訴処分を獲得した事例

窃盗事件において不起訴処分を獲得した事例をご紹介します。

事案の概要

他人のクレジットカードを盗み、このカードを用いて転売目的で物品を購入し、これを売却した事案

ご相談に来られた経緯

ご本人が逮捕されたとの連絡を受けたご両親が、詳しい事情も分からず、どうすればいいのかと悩み、ご相談に来られました。

弁護士へのご依頼から解決まで

ご相談を受けた当日中に警察署に向かい、ご本人から詳しい事情を確認したところ、窃盗の疑いで逮捕されていることや、それが実際にしてしまったことであり、ご自身も認めていることなどが分かりました。
そこで、前科が付かないようにするため、真摯な反省をし、被害者の方に被害届を取り下げてもらうことで、不起訴処分を目指すことになりました。

弁護士から被害者の方に連絡をとり、謝罪と示談の申し入れを行いました。
幸いにも、被害者の方からは、示談に前向きに応じていただき、何度かの交渉の結果、被害届を取り下げていただくことができました。

また、クレジットカードを利用した点については、窃盗とは別に詐欺として立件されるおそれがありました。
そこで、早い段階から検察官との協議を行い、カード会社への被害弁償の考えがあること、事案の性質、本人の反省の態度からして、詐欺についてまで立件する必要まではないとの申し入れを行いました。
これにより、検察官との間で、窃盗の被害届が取り下げられれば、詐欺としては立件しない方向で話をつけることができました。

その結果、窃盗について不起訴となり、また、詐欺については立件されることを回避して、前科がつくことを防ぐことができました。

弁護士のコメント

逮捕・勾留されている事件では、基本的に勾留されてから10日間で処分が決定されることになります。
そのため、不起訴処分を獲得するためには、短い期間で被害者との示談などの検察官が納得する材料をそろえる必要があります。
弁護士へのご相談は、早ければ早いほど可能な弁護活動が広がり、良い結果を得られる可能性が高くなりますので、早めの相談をおすすめします。