相続財産に不動産が含まれている場合、「その不動産をいくらと見るか」は、遺産分割の結論を左右する最大の争点になります。
預貯金であれば金額は明白です。しかし不動産には定価がなく、評価方法によって算出される金額が数百万円〜数千万円単位で異なります。そして、その金額の違いがそのまま、各相続人の取り分の違いに直結するのです。
当事務所では、不動産の評価が争点になる相続案件を数多く取り扱ってきました。このページでは、相続不動産の評価をめぐって生じる典型的な問題を整理し、それぞれの問題について詳しく解説した記事へご案内します。
あなたの状況に最も近いものから、ぜひお読みください。
相続不動産の評価に関するお悩み４パターン
悩み１：「そもそも不動産の評価方法にはどんな種類があるのか知りたい」
不動産の「値段」を示す数字には、路線価、固定資産税評価額、公示地価、そして時価（不動産業者の査定額・不動産鑑定評価額）など、複数の基準が存在します。
相続税の申告と遺産分割では、使うべき評価基準が異なります。この違いを知らないまま相手方の提示額を受け入れてしまうと、本来受け取れるはずの金額を大きく下回る結果になりかねません。
まずは各評価方法の違いと、遺産分割ではどの基準が使われるのかを理解することが、すべての出発点です。
▶ 相続不動産の評価方法とは？路線価・固定資産税評価額・時価（査定・鑑定）の違いを弁護士が解説
悩み２：「他の相続人が提示してきた不動産の評価額に納得できない」
遺産分割の話し合いで、他の相続人から不動産の評価額を提示されたものの、「安すぎるのでは？」と感じている方は非常に多くいらっしゃいます。
よくあるパターンとして、固定資産税評価額や路線価をそのまま「遺産の価値」として提示してくるケース、古い時点の評価額を持ち出してくるケース、収益物件の収益性を無視した評価をしてくるケースなどがあります。
「おかしい」と感じたとき、まず自分で確認できること、そして相手方と折り合わない場合の段階的な対処法（業者査定→不動産鑑定→調停・審判）を解説しています。
悩み３：「賃貸アパートやマンションなど、収益物件の評価方法が分からない」
遺産に賃貸アパートやマンションなどの収益不動産が含まれる場合、自宅の土地・建物とは異なる特有の問題が生じます。
収益不動産は「住む場所」ではなく「収益を生む資産」であるため、土地と建物の物理的な価値だけでなく、毎月の家賃収入を生み出す収益力も価値の一部として評価しなければなりません。
特に、相続税評価額（貸家建付地としての評価）と時価（収益還元法に基づく評価）との間には大きな乖離が生じやすく、評価方法の選び方ひとつで取り分が数千万円変わることもあります。
また、相続開始後の賃料を誰が受け取るのか、収益不動産を取得する側の経営負担をどう評価するかなど、収益物件ならではの論点も解説しています。
▶ 収益不動産（賃貸物件）の相続｜評価方法と遺産分割で注意すべきポイントを弁護士が解説
悩み４：「実際にどのくらいの差が出るのか、具体的なケースで知りたい」
「評価方法によって差が出る」と言われても、抽象的で実感が湧かないという方も多いかもしれません。
こちらの相談事例では、お兄様が路線価ベースで提示した評価額に疑問を持った相談者が、不動産業者に査定を依頼した結果、1,500万円の差額が判明したケースを、具体的な金額入りのシミュレーションとともに紹介しています。
「路線価で分けることが当たり前ではない」ということを、実感していただける事例です。
▶ 【ご相談事例】相続した実家の土地、兄の言う「評価額」は本当に正しい？路線価と市場価格で1,500万円の差が出るケース
不動産の評価が争いになるケースの全体像
不動産の評価が相続で問題になるケースを俯瞰すると、以下のような構造になっています。
第1段階：どの評価基準を使うか
遺産分割では原則として「時価」が基準ですが、相手方が路線価や固定資産税評価額を持ち出してくることがあります。まずは評価基準の選択自体が最初の争点です。
第2段階：時価をどう調べるか
時価を調べる方法も一つではありません。不動産業者の査定（机上査定・訪問査定）で目安を掴み、それでも合意できなければ不動産鑑定士に正式な鑑定を依頼するという段階的な進め方が一般的です。
第3段階：評価額をもとにどう分割するか
評価額が確定したら、それをもとに分割方法（現物分割・換価分割・代償分割）を決めます。不動産を取得する側の代償金の額は評価額に直結するため、評価の争いと分割方法の争いは密接に連動しています。
第4段階：合意できなければ法的手続きへ
当事者間の交渉で合意に至らなければ、遺産分割調停・審判に進みます。調停・審判では、裁判所が選任した不動産鑑定士による鑑定が行われることもあります。
いずれの段階においても、早い時点で弁護士に相談することが、最終的な結果を大きく左右します。
不動産評価の問題は「高額相続」ほど深刻になります
不動産の評価が問題になるのは、一般的な規模の相続に限りません。むしろ、遺産の規模が大きいほど評価の差が大きくなり、争いも激化する傾向があります。
- 駅前や再開発エリアの土地は、路線価と実際の取引価格に大きな乖離が生じやすい
- 広い面積の土地は、分筆の可否や接道条件によって評価が大きく変わる
- 収益物件は、収益性を考慮するかしないかで数千万円単位の差が出ることがある
- 事業用不動産は、会社の資産と個人の資産の区別が曖昧なケースが多い
当事務所では、こうした高額・複雑な不動産評価の問題について、不動産鑑定士との連携体制のもと、適正な評価に基づく遺産分割の実現をサポートしております。
相続のご相談は、大東法律事務所へ
不動産の評価額に少しでも疑問を感じたら、まずはお気軽にご相談ください。
「おかしい」と感じるその直感は、多くの場合正しいものです。弁護士にご相談いただくことで、法的な根拠に基づいた適正な評価を求めることが可能になります。
初回のご相談は無料です。お電話またはお問い合わせフォームから、お気軽にご連絡ください。
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