相続財産のなかに不動産が含まれている場合、「その不動産をいくらと見るか」によって、相続人それぞれの取り分が大きく変わります。
たとえば、ある土地を3,000万円と評価するか、5,000万円と評価するかで、代償金（不動産を取得しない側が受け取る金銭）の額に数百万円〜数千万円の差が生じることがあります。
しかし、不動産には「これが正式な価格」という唯一の金額があるわけではなく、目的によって複数の評価基準が使い分けられています。
この記事では、相続における不動産の代表的な評価方法の違いと、遺産分割ではどの評価基準が使われるのか、そして評価方法の違いがどれほど大きな影響を与えるのかについて、弁護士の視点から解説します。
1. なぜ相続で不動産の「評価」が重要なのか
相続財産を相続人の間で分ける「遺産分割」では、不動産をどう分けるかが最大の難関になることが少なくありません。
預貯金であれば金額がはっきりしていますが、不動産には定価がありません。「同じ土地」であっても、評価方法によって算出される金額が異なります。
不動産が遺産の大部分を占めるケースでは、「不動産の評価額がいくらか」がそのまま「各相続人がいくらもらえるか」に直結します。
たとえば、遺産が自宅の土地・建物（評価額未確定）と預貯金1,000万円だけという場合、不動産の評価額が3,000万円であれば遺産総額は4,000万円ですが、5,000万円であれば遺産総額は6,000万円となり、法定相続分（たとえば2分の1）に基づく取り分が1,000万円も変わることになります。
このように、不動産の評価は単なる「値段の話」ではなく、遺産分割の結論そのものを左右する極めて重要な問題です。
2. 相続に関連する不動産の4つの評価基準
不動産の価格を示す指標は複数ありますが、相続の場面で特に関係するのは以下の4つです。
（1）路線価（相続税評価額）
路線価とは、国税庁が毎年公表している、道路（路線）に面した土地1㎡あたりの価格です。相続税や贈与税を計算するために用いられます。
路線価は、後述する公示地価のおおむね80%程度を目安に設定されているとされており、実際の取引価格（時価）よりも低くなる傾向があります。
路線価は、あくまで「相続税を計算するための基準」であり、不動産の「本当の値段」を示すものではありません。この点は、遺産分割の場面で非常に重要な意味を持ちます。
（2）固定資産税評価額
固定資産税評価額とは、市区町村が固定資産税を課税するために算出する不動産の評価額です。3年に一度見直されます。
毎年届く固定資産税の納税通知書に記載されているため、相続人の方にとって最も目にしやすい「不動産の値段」ですが、一般的に公示地価の70%程度とされており、時価よりもかなり低い金額になります。
遺産分割の場面で「この金額が不動産の価値だ」と主張する相続人がいますが、固定資産税評価額は時価を反映したものではないため、これをそのまま遺産の評価額とすることには問題があります。
（3）公示地価・基準地価
公示地価は国土交通省が、基準地価は各都道府県が、毎年公表する土地の標準的な価格です。
土地取引の指標として用いられるもので、路線価や固定資産税評価額のベースにもなっています。実際の取引価格に近い水準を示しますが、あくまで「標準的な条件での価格」であり、個別の土地の形状や条件は反映されていません。
（4）時価（市場価格）
時価とは、その不動産が実際に市場で取引される場合に成立するであろう価格のことです。
時価を把握する方法としては、大きく分けて不動産業者による査定と不動産鑑定士による鑑定評価の2つがあります。
不動産業者の査定は、日常的に売買の仲介を行っている不動産会社が、近隣の取引事例や市場動向をもとに「この不動産がいくらで売れるか」を見積もるものです。机上査定（データのみで行う簡易的な査定）と、実際に現地を訪問して行う訪問査定があり、多くの場合は無料で対応してもらえます。手軽に時価の目安を知ることができるため、遺産分割の交渉においても、まずは不動産業者の査定書を取得して評価額の根拠とすることが実務上は多く行われています。
一方、不動産鑑定士による鑑定評価は、国家資格を持つ不動産鑑定士が、法令に基づく評価手法（取引事例比較法、収益還元法、原価法など）を用いて算出するもので、法的な証拠としての信頼性が最も高い「時価」の根拠になります。ただし費用がかかるため、最初から鑑定を依頼するのではなく、相続人同士で提示する評価額の乖離が大きく、業者査定では合意に至らない場合に鑑定を検討するという流れが一般的です。
不動産鑑定では、近隣の取引事例だけでなく、土地の形状・面積・接道状況、建物の築年数、収益性（賃貸物件の場合）など、個別の事情を総合的に考慮して価格を算出するため、路線価や固定資産税評価額、さらには不動産業者の査定額とも異なる結果になることがあります。
3. 遺産分割ではどの評価基準が使われるのか
ここが最も重要なポイントです。
遺産分割における不動産評価は「時価（市場価格）」が基準
相続税の申告においては、路線価（相続税評価額）を基準に不動産を評価します。これは税法上のルールであり、税務署に対する申告のための評価です。
しかし、遺産分割においては、路線価がそのまま使われるわけではありません。
遺産分割は「相続人同士で遺産をどう分けるか」を決める手続きであり、各相続人の公平を図ることが目的です。そのため、遺産分割における不動産の評価は、原則として「時価」（実際の市場価格）が基準になります。
なぜ路線価で分けてはいけないのか
路線価は公示地価の約80%の水準に設定されているため、路線価をそのまま遺産分割の評価額とすると、不動産を取得する側が実際の価値よりも低い金額で不動産を手に入れることになり、不動産を取得しない側が不利益を被ります。
たとえば、実際には5,000万円の価値がある土地を路線価の4,000万円で評価して分割すると、不動産を取得した相続人は1,000万円分得をし、取得しなかった相続人は1,000万円分損をすることになります。
評価の時点は「遺産分割時」
もう一つ重要な点として、遺産分割における不動産の評価は、被相続人が亡くなった時点（相続開始時）ではなく、原則として「遺産分割を行う時点」の時価で行われます。
したがって、相続開始から遺産分割までに数年が経過し、その間に地価が上昇していた場合には、相続開始時よりも高い価格で評価されることになります。
逆に、他の相続人が相続開始時の古い評価額を持ち出してきた場合、それが現在の時価を反映していない可能性があるため、注意が必要です。
4. 評価の違いで遺産分割の結論が変わる具体例
ここで、評価方法の違いがどれほど大きな影響を与えるか、具体的な例で見てみましょう。
【事例】
- 遺産：自宅の土地（200㎡）＋預貯金2,000万円
- 相続人：兄と妹の2名（法定相続分は各2分の1）
- 兄が自宅の土地を取得し、妹に代償金を支払う方法で分割する場合
| 評価方法 | 土地の評価額 | 遺産総額 | 妹の取り分（2分の1） | 代償金の額 |
|---|---|---|---|---|
| 固定資産税評価額 | 2,100万円 | 4,100万円 | 2,050万円 | 50万円 |
| 路線価 | 3,000万円 | 5,000万円 | 2,500万円 | 500万円 |
| 不動産鑑定（時価） | 4,500万円 | 6,500万円 | 3,250万円 | 1,250万円 |
このように、どの評価方法を採用するかによって、妹が受け取る代償金の額に50万円〜1,250万円という大きな差が生じます。
兄の立場からすれば固定資産税評価額で計算したいでしょうし、妹の立場からすれば時価（不動産鑑定評価額）で計算すべきだということになります。
つまり、不動産の評価方法の選択は、遺産分割の交渉そのものなのです。
5. 路線価と時価の乖離が特に大きくなるケース
路線価と実際の時価との差は、不動産の種類や立地によって異なりますが、特に乖離が大きくなりやすいケースがあります。
駅前や再開発エリアの土地
再開発が進むエリアでは、公示地価の上昇に路線価の改定が追いつかないことがあります。その結果、路線価と実際の取引価格に大きな開きが生じます。
面積が大きい土地（広大地）
面積が広い土地は、一般的な住宅用地としてそのまま販売することが難しく、分割造成が必要になることがあります。このような土地は、面積が大きい分だけ路線価で計算すると高額になりますが、実際の市場では買い手が限られるため、時価が路線価を下回ることもあります。
逆に、商業地の広大地の場合は、路線価よりも時価のほうが大幅に高くなるケースもあります。
不整形地・旗竿地
形が整っていない土地や、道路に面する間口が狭い旗竿地は、路線価の補正だけでは実際のマイナス要因を十分に反映できていないことがあります。
収益物件（賃貸マンション・アパート等）
賃貸物件は、毎月の家賃収入を生み出す「収益資産」です。不動産鑑定では収益性を考慮した評価（収益還元法）が用いられるため、路線価による評価とは大きく異なる結果になることがあります。
6. 不動産の時価を調べる方法と実務上の流れ
遺産分割で不動産の時価が問題になった場合、実務上は以下のようなステップで評価を進めていくことが一般的です。
ステップ1：不動産業者に査定を依頼する
まず多くのケースで行われるのが、不動産業者（不動産仲介会社）への査定依頼です。
不動産業者は、日々の売買仲介業務を通じて地域の相場観を持っており、近隣の成約事例や現在の売出し状況をもとに、「この不動産がいくらで売れるか」を見積もってくれます。
査定の方法には主に2つあります。
- 机上査定（簡易査定）：物件の所在地・面積・築年数などの情報をもとに、データベースや取引事例から概算価格を算出する方法です。現地を見ずに行うため精度はやや劣りますが、短期間で結果が出るため、おおよその目安を知りたい段階では有用です。
- 訪問査定（現地査定）：不動産業者の担当者が実際に現地を訪問し、土地の形状・接道状況・日当たり・周辺環境・建物の状態などを確認した上で査定額を算出する方法です。机上査定よりも精度が高く、遺産分割の交渉材料としてはこちらのほうが説得力があります。
いずれの方法も無料で対応してもらえることが多いため、まずは業者査定で時価の目安を把握し、それをもとに相続人間で協議を始めるのが実務上のスタンダードな進め方です。
なお、複数の業者に査定を依頼して比較することで、より客観的な相場感を掴むことができます。
ステップ2：業者査定で合意できない場合は不動産鑑定士へ
相続人それぞれが別々の不動産業者に査定を依頼した場合、査定額に数百万円以上の開きが出ることは珍しくありません。不動産業者の査定は、あくまで「意見価格」であり、査定の手法や前提条件が業者によって異なるためです。
互いの主張する評価額の乖離が大きく、業者の査定書をもとにした交渉では折り合いがつかない場合には、不動産鑑定士に正式な「不動産鑑定評価書」の作成を依頼することになります。
不動産鑑定士による鑑定評価は、国の定める「不動産鑑定評価基準」に則り、取引事例比較法・収益還元法・原価法といった複数の評価手法を用いて行われるもので、法的な証拠としての信頼性が最も高いものです。遺産分割調停・審判の場でも、裁判所は不動産鑑定評価書を重要な判断資料として扱います。
不動産鑑定の費用の目安
不動産鑑定の費用は、不動産の種類や規模、評価の難易度によって異なりますが、一般的な住宅用地であれば20万円〜40万円程度が相場とされています。
鑑定費用は決して安くはありませんが、評価の違いによって数百万円〜数千万円の差が生じ得ることを考えれば、十分に費用対効果のある投資といえるでしょう。
調停・審判での取扱い
遺産分割調停・審判において、当事者双方が不動産の評価額で合意できない場合には、裁判所が鑑定を命じることがあります。裁判所による鑑定の費用は、原則として申立人が予納しますが、最終的には相続人間で負担を分け合うことが一般的です。
7. 弁護士に相談すべきタイミング
不動産の評価が問題になるケースでは、早い段階で弁護士に相談することが、結果を大きく左右します。
こんな場合はすぐにご相談ください
- 他の相続人から提示された不動産の評価額に違和感がある
- 相手が固定資産税評価額や路線価を「遺産の価値」として主張している
- 遺産に収益物件や面積の大きい土地が含まれている
- 不動産を取得したい側と取得したくない側で意見が対立している
- 遺産の大部分が不動産で、どう分ければいいか分からない
弁護士は、不動産鑑定士と連携して適正な評価を求めることはもちろん、評価結果をもとにした分割案の策定、相手方との交渉、調停・審判の申立てまで、一貫してサポートすることができます。
まとめ
相続における不動産の評価は、路線価、固定資産税評価額、公示地価、時価（不動産鑑定評価額）など、複数の基準が存在し、それぞれ目的や水準が異なります。
特に重要なのは、相続税の申告では路線価が使われますが、遺産分割では原則として「時価」が基準になるという点です。この違いを理解せずに、路線価や固定資産税評価額をそのまま遺産の価値として受け入れてしまうと、本来受け取れるはずの金額を大きく下回る結果になるおそれがあります。
不動産の評価額に少しでも疑問を感じたら、それは正当な疑問です。どうぞお一人で判断せず、弁護士にご相談ください。
相続のご相談は、大東法律事務所へ
「他の相続人が提示する不動産の金額に納得できない」
「遺産の大部分が不動産で、どう分けたらよいか分からない」
こうしたお悩みを抱えている方は、まずはお気軽にご相談ください。
当事務所では、不動産の評価が問題になるケースについても、不動産鑑定士との連携体制を整え、適正な評価に基づく遺産分割の実現をサポートしております。
初回のご相談は無料です。お電話またはお問い合わせフォームから、お気軽にご連絡ください。
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