相続の場面で特別受益が問題になるケースの中でも、特に金額が大きく、争いが激しくなりやすいのが不動産に関連する生前贈与です。
「兄は父から土地をもらって家を建てた。それなのに遺産分割では同じ割合なのか？」
「姉は親から自宅の頭金として2,000万円を出してもらっていた。これは特別受益にならないのか？」
不動産そのものの贈与はもちろん、自宅購入資金の援助や、親名義の土地の無償使用なども、特別受益に該当する可能性があります。しかし、その判断は一律ではなく、贈与の態様や金額、当時の事情によって結論が異なります。
この記事では、不動産が絡む特別受益について、どのようなケースが持戻しの対象になるのかを類型別に整理し、評価の時点や立証上の課題、主張できる期間の制限についても解説します。
1. 特別受益に該当する不動産関連の贈与の類型
（1）不動産そのものの贈与（名義変更済み）
最も分かりやすいケースです。被相続人が生前に特定の相続人に土地や建物を贈与し、登記名義も移転している場合、これは原則として特別受益に該当します。
登記事項証明書を取得すれば、いつ、誰に名義が移転されたかが明確に分かるため、立証も比較的容易です。
（2）自宅購入資金の援助
親が子の自宅購入に際して、頭金や住宅ローンの一部を援助するケースです。金額が数百万円〜数千万円に及ぶ場合、「生計の資本としての贈与」に該当し、特別受益と認められる可能性が高いです。
ただし、金額が少額である場合や、他の相続人にも同様の援助が行われていた場合には、特別受益に該当しないと判断されることもあります。
（3）親名義の土地の無償使用（使用貸借）
親が所有する土地の上に、子が自宅を建てて無償で住んでいるケース（使用貸借）は、実務上非常に多く見られます。
この場合、土地そのものの名義は移転していないため、土地の「贈与」には当たりません。しかし、土地を無償で使用できることは経済的に大きな利益であり、土地を使う権利（使用借権）に相当する利益が特別受益に当たるかどうかが問題になります。
この点については考え方が分かれていますが、おおむね次のように整理されています。
- 建物を建てて長期間無償で使用している場合は、使用借権相当額を特別受益とみる考え方が有力です。使用借権の価値は、実務上、更地価格の1〜3割程度で評価されることが多いといわれます
- 一方で、無償で使用していた期間の賃料相当額については、特別受益に当たらない、または持戻しを免除する意思があったとみる考え方が一般的です
- 被相続人と同居していた場合などは、親の扶養の範囲内として特別受益を否定する判断もあり、最終的には使用の態様・期間・他の相続人との均衡などを総合的に考慮して判断されます
（4）事業用地の無償提供
被相続人が所有する土地を、特定の相続人が営む事業の用地として無償で使用させていたケースです。
個人の居住用の使用貸借と比べて、事業用地の無償提供は経済的利益がより明確かつ高額になりやすく、特別受益の主張が問題になりやすい類型です。本来であれば賃料を支払って借りなければならない立地や面積の土地を無償で使用していた場合、その経済的利益は相当額に上ります。
なお、土地を使っていたのが相続人本人ではなく相続人が経営する会社である場合は、利益を受けたのが法人であるため、相続人本人の特別受益といえるかどうかが別途問題になります。
（5）住宅ローンの肩代わり
子が組んだ住宅ローンを親が代わりに返済していたケースも、返済額が「生計の資本としての贈与」に該当し、特別受益と認められる可能性があります。
2. 不動産の特別受益の評価時点
特別受益に該当する不動産の贈与があった場合、その不動産をいくらと評価するかも重要な問題です。
原則：相続開始時の価格で評価する
特別受益の持戻し計算における不動産の評価は、贈与が行われた時点の価格ではなく、相続開始時（被相続人が亡くなった時点）の価格で行うのが原則です。
たとえば、20年前に3,000万円で贈与された土地が、相続開始時には5,000万円に値上がりしていた場合、特別受益の額は5,000万円として計算されます。
値上がりした場合・値下がりした場合
贈与後に不動産の価格が上昇していた場合は、値上がり後の金額で評価されるため、贈与を受けた側にとっては不利に、受けていない側にとっては有利に働きます。
逆に、価格が下落していた場合は、下落後の金額で評価されるため、贈与を受けた側にとっては有利になります。
受贈者が手を加えた場合
贈与を受けた相続人自身の行為によって不動産の価値が増えたり減ったりした場合は、贈与を受けた時の状態のまま相続開始時まで存在しているものとみなして評価します（民法904条）。
たとえば、更地の贈与を受けた後に自己資金で建物を建てた場合は、「更地のまま」として相続開始時の価格を評価するため、建物部分の価値は特別受益に含まれません。反対に、贈与を受けた建物を取り壊したり売却したりしていても、贈与を受けた時の状態で存在するものとして評価されます。
3. 持戻しが免除される場合
特別受益に当たる贈与であっても、被相続人が「持ち戻さなくてよい」という意思を示していた場合には、その意思に従います（持戻し免除の意思表示・民法903条3項）。遺言書に明記されている場合のほか、贈与当時の事情から黙示の意思が認められることもあります。
また、婚姻期間が20年以上の夫婦の一方が、他方に対して居住用の建物やその敷地を贈与（または遺贈）した場合は、持戻し免除の意思表示があったものと推定されます（民法903条4項）。この規定は2019年7月1日以降にされた贈与・遺贈に適用されます。
相手方から「持戻し免除の意思があった」と主張された場合は、その根拠となる事情を一つずつ確認することが重要です。
4. 自宅購入資金の援助額の立証
不動産そのものの贈与であれば登記記録から立証できますが、購入資金の援助の場合は立証が困難になることがあります。
立証に有効な証拠
- 被相続人の預貯金口座の取引履歴：子の自宅購入時期前後に、多額の出金や送金がないかを確認します
- 子の住宅ローン契約書：購入価格と借入額の差から、自己資金（＝親からの援助の可能性）を推定します
- 不動産の売買契約書：購入価格を確認し、子の当時の収入や資産状況と照らし合わせます
- 贈与税の申告書：申告していれば、贈与の事実と金額の有力な証拠になります
- 関係者の証言：配偶者や親族など、当時の事情を知る人の証言も参考になります
立証が難しいケース
数十年前の贈与の場合、通帳が破棄されていたり、金融機関の取引履歴の保存期間（通常10年程度）を過ぎていたりして、直接的な証拠が残っていないケースがあります。
このような場合でも、子の当時の収入・資産状況と不動産の購入価格を比較し、「自力では購入できなかったはずだ」という間接的な立証を試みることが考えられます。弁護士が事案に応じた立証の方針を組み立てることが重要です。
5. 使用貸借と特別受益をめぐる実務上の争点
親名義の土地の無償使用（使用貸借）が特別受益に当たるかどうかは、相続の実務で頻繁に争われる論点の一つです。
特別受益が認められやすい要素
- 使用期間が長期にわたること（10年、20年以上など）
- 使用している土地の面積が広い、または立地が良く、土地の価値が高いこと
- 土地の上に堅固な建物（鉄筋コンクリート造など）が建てられていること
- 他の相続人には同様の利益が提供されていないこと
特別受益が認められにくい要素
- 被相続人と同居しており、被相続人の日常の世話をしていたこと（扶養の範囲内と評価される可能性）
- 使用期間が短いこと
- 土地の面積が小さい、または利用価値が低いこと
- 他の相続人にも別の形で同程度の援助が行われていたこと
6. 特別受益を主張できる期間に注意
2023年4月1日施行の改正民法により、相続開始（被相続人の死亡）から10年を経過した後の遺産分割では、原則として特別受益や寄与分を主張できなくなりました（民法904条の3）。10年を過ぎると、法定相続分（または遺言で指定された相続分）を基準に分けることになります。
ただし、10年が経過する前に家庭裁判所へ遺産分割調停・審判を申し立てていた場合などは、例外として主張が認められます。また、改正前に開始した相続についても適用されますが、猶予期間として2028年3月31日までは主張できる扱いになっています（相続開始から10年を経過する時のほうが遅い場合はその時まで）。
「親が亡くなってから何年も遺産分割を放置している」という方は、早めに手続を進めることをおすすめします。
なお、遺留分の計算に含める相続人への生前贈与は、原則として相続開始前10年以内のものに限られます（民法1044条3項）。遺産分割の場面とはルールが異なるため、どちらの問題なのかを区別して考える必要があります。
7. 弁護士に相談すべき理由
不動産に関連する特別受益は、「そもそも特別受益に該当するのか」「評価額はいくらか」「どうやって立証するか」という3つの難しい問題が重なり合います。
特に、使用貸借の特別受益該当性や、数十年前の資金援助の立証は、法的な専門知識と実務経験がなければ適切に対処することが困難です。
以下のような場合には、早めに弁護士にご相談ください。
- 兄弟が親名義の土地に家を建てて無償で住んでいる
- 特定の相続人だけが自宅購入時に多額の援助を受けていた
- 親の事業用地を特定の相続人が無償で使用している
- 相手方が「あれは特別受益ではない」「持戻しは免除されている」と主張している
- 数十年前の贈与で証拠が少なく、立証に不安がある
- 親が亡くなってから長期間、遺産分割をしていない
相続のご相談は、大東法律事務所へ
不動産に関連する特別受益の問題は、金額が大きく、遺産分割の結論を大きく左右します。
「他の相続人が親から不動産や購入資金の援助を受けていた」という事情がある場合は、それを法的に正しく主張することで、本来受け取るべき金額を確保できる可能性があります。
当事務所では、特別受益が問題になるケースについて、証拠の収集から持戻し計算、交渉・調停・審判まで、弁護士が一貫して対応いたします。
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